Quítenle el micrófono al empleado-administrador
Por: Abogado Nelson Hurtado Obando
Decían los abuelos: “el que se casa, que tenga casa y costal para la plaza” y “Tener casa no es riqueza, pero, no tenerla, si es la mayor pobreza”.
Hemos tenido la oportunidad de asistir a muchos copropietarios, en estos días, a las asambleas ordinarias de propiedad horizontal.
No vamos a extendernos a los complejos problemas que representa la vivienda y sobre todo en las grandes ciudades, las ciudades intermedias y los pequeños poblados y más cuando antes del tiempo calculado por organismos mundiales especializados, ya hemos superado el porcentaje de poblamiento urbano estimado para décadas posteriores a la década presente y corriendo.
Si bien es cierto que la ley 675, en sus artículos 40 y siguientes regula los modos de reunión de la asamblea general de copropietarios, es claro que en este año 2021, es la primera vez que deben reunirse con mayor funcionalidad y desde el punto de vista tecnológico, pues es inocultable que las celebradas virtualmente en el 2020, fueron absolutamente improvisadas por causa de la pandemia.
No bastan a la reunión virtual de la asamblea en propiedad horizontal, un computador, una conexión de internet y un enlace de comunicación virtual de audio y video (Zoom, Face Live, Microsoft Teams, etc.)
Tampoco basta a la reunión virtual de la asamblea de propiedad horizontal el suculento y abundante “Orden del día” que acostumbra servir el señor empleado-administrador de la copropiedad. En el asunto virtual de la reunión, tiene que existir, además del “orden del día” un protocolo de naturaleza jurídico-legal o reglamentario, que regule todo lo atinente a la asamblea y a la participación democrática de cada uno de los copropietarios.
Hemos visto, cómo no hay ni control previo, coetáneo, ni posterior de “auditoría de sistemas” y sobre todo cuando el empleado-administrador, lleva a las asambleas el descreste de réplicas criollas del “sistema de voto electrónico venezolano”, sobre los cuales los copropietarios están impedidos de realizar auditoría; asambleas en las cuales a través del “sistema de voto electrónico venezolano”, el empleado-administrador, suplanta las comisiones escrutadoras, que deben operar respecto de todas las elecciones y aprobaciones o negativas que deban realizar los copropietarios, emitiendo cada uno sus votos, como las de: consejo de administración, comités de convivencia, aprobación de presupuesto, aprobación de cuotas ordinarias y extraordinarias de destinación específica, proyectos, facultades y proposiciones pro témpore, etc.
Se imponen, por razón de la pandemia las reuniones virtuales de las asambleas de propiedad horizontal, pero, ello no quiere decir que, esté prohibido que un número plural de copropietarios y conforme a las normas legales sobre “aglomeraciones” se reúnan presencialmente hasta un número de 50, en el salón social o en una zona común abierta de su unidad residencial, guardando entre sí una distancia mínima de dos (2) metros y reunidos todos, bajo un único “punto digital”: un PC, una conexión a internet y bajo el mismo enlace enviado por el empleado-administrador a un único correo electrónico anunciado previamente por los copropietarios que se reúnen presencialmente, para la conexión a la reunión virtual. No hay nada que lo prohíba.
En la propiedad horizontal, se generan muchísimos dolores de cabeza.
Y el principal dolor de cabeza, empieza con el “orden del día”, que elabora “técnicamente” el empleado-administrador, por lo general invariable en sus tres o cuatro primeros puntos: “verificación del quórum, designación de presidente y secretario de la asamblea, aprobación del orden del día” y a continuación los soporíferos “informes de consejo de administración, informes de comités, informes del administrador, rendición de cuentas del administrador, informe del revisor fiscal, proyectos, presupuesto, cuotas de administración, etc.” y finalmente y de manera “estratégicamente ubicados” al final del orden del día, los numerales de: elección de consejo de administración, elección de comité de convivencia y otros, elección de revisor fiscal y proposiciones”.
Y decimos que: y finalmente y de manera “estratégicamente ubicados” al final del orden del día, como últimos puntos, los numerales de las elecciones de: consejo de administración, comité de convivencia y otros, revisor fiscal y proposiciones, las decisiones más importantes y trascendentales de la propiedad horizontal y en cabeza de los copropietarios, pues hay que aprovechar que la “cena chatarra” servida antes con los extensos, insulsos y regordetes informes y explicaciones, ha hecho sus efectos de adormilar, amodorrar, cansar y poner en huida a no pocos asambleístas, que no aguantan hasta el final y se retiran.
¿Por qué se ha extendido este modelo uniforme de “orden del día” para las asambleas?
No es gratuito, es la forma o manera como usualmente el empleado-administrador y “su consejo de administración”, logran eternizarse en la administración de la copropiedad y por encima del malestar, la inconformidad, los reclamos, los conflictos que suelen expresar los copropietarios y desgraciadamente pasando por encima de sus legítimos y sustanciales derechos, como dueños, propietarios y copropietarios.
La fórmula es sencilla: ese “orden del día” ha sido elaborado para desplazar de la asamblea, -presencial o virtual- a los copropietarios, para sacarlos de la asamblea, para mandarlos a dormir temprano, pues es un orden del día para agotarlos, cansarlos y dormirlos con la cantidad de irrefragables informes numérico-contables, balances, presupuestos etc., cuya “claridad” (nunca lo entenderán los copropietarios) termina imponiéndose muchas veces sobre la realidad de no pocos gastos y manejos non sanctos del empleado-administrador con “su consejo de administración”.
De otro modo, en los órdenes del día se sirve y de primero a los copropietarios asambleístas, un vino con sabor a moho: pesados, ininteligibles, incomprensibles informes numérico-contables y les enciman las largas y babosas explicaciones que tiene que dar sobre cifras muertas, el empleado-administrador; pronto en la asamblea, no quedarán sino “los asambleístas propios y devotos del empleado-administrador”; los demás los habrá sacado de la asamblea por físico sueño y cansancio.
Y entonces llega la hora de la cena, del plato fuerte y de servir y derramar el buen vino: elegir, designar o apuntar a dedo a los miembros del “nuevo”, pero mismo viejo “consejo de administración”, quien luego nombrará al “nuevo”, pero mismo viejo empleado-administrador, con la diferencia que lo hará con nuevo presupuesto y más altas cuotas de administración, para que continúe la misma cadena de contratistas y proveedores y la misma cadena de comisiones y descuentos que nunca se reflejan contablemente a favor de la copropiedad.
Pero, si al estratégico “orden del día” elaborado por el empleado-administrador, además los copropietarios dejan en sus manos el micrófono, pueden tener los asambleístas la certeza que perdieron la asamblea, que sucumbieron sus derechos y que su papel o su rol, como verdaderos propietarios, lo han perdido.
Al empleado-administrador, no se le puede dejar el micrófono en sus manos; el empleado-administrador, solo deberá tener y usar el micrófono para lo que compete a sus informes, presupuesto, etc. El administrador no puede dirigir, ni gobernar la asamblea.
Sabemos que existen muchos y competentes administradores de propiedad horizontal, personas naturales y jurídicas, pero también sabemos que existen esos administradores “extractivos”, que no reconocen límites, aquellos para los cuales el ordenamiento jurídico de la República, puede ser “degollado” impunemente; administradores que terminan autoconvencidos que la administración de la propiedad horizontal, es un usufructo establecido a su favor.
Hemos podido palpar, cómo muchos empleados-administradores, convierten las unidades residenciales cuya administración se les ha confiado, en sus “pequeños feudos electorales”, de tal modo que la preparación de las asambleas de copropietarios y su realización se convierte en un espectáculo electoral, donde no falta la propaganda sucia, el chisme, la conseja, la acción arbitraria, pero por sobre todo se hace visible que es el empleado-administrador, que por asegurar su cucaña, es el que divide y hasta enfrente a los copropietarios, en bandos rivales.
Señores copropietarios, tengan en cuenta que no basta el orden del día, ni basta un pc, una conexión a internet y un enlace de video conferencia para que se realice la asamblea virtual; hay otras reglas.
Es lamentable, pero hay que decirlo; es en la propiedad horizontal donde deberían estar las primeras vivencias de la vida democrática, más cercanas a los niños, los jóvenes y los adultos, pero desgraciadamente, eso no le interesa a gran número de empleados-administradores y al contrario, es en la propiedad horizontal donde se asienta gruesa capa del lodo pútrido que ensombrece la misma democracia de la República. Lo que pasa adentro, pasa afuera.
Copropietarios, sean inteligentes, quítenle en las asambleas el micrófono al empleado-administrador, modifiquen el orden del día, ocúpense primero de lo esencial y luego de lo más importante. Recuerden El Principito: “Lo esencial es invisible a los ojos”.
Hemos tenido la oportunidad de asistir a muchos copropietarios, en estos días, a las asambleas ordinarias de propiedad horizontal.
No vamos a extendernos a los complejos problemas que representa la vivienda y sobre todo en las grandes ciudades, las ciudades intermedias y los pequeños poblados y más cuando antes del tiempo calculado por organismos mundiales especializados, ya hemos superado el porcentaje de poblamiento urbano estimado para décadas posteriores a la década presente y corriendo.
Si bien es cierto que la ley 675, en sus artículos 40 y siguientes regula los modos de reunión de la asamblea general de copropietarios, es claro que en este año 2021, es la primera vez que deben reunirse con mayor funcionalidad y desde el punto de vista tecnológico, pues es inocultable que las celebradas virtualmente en el 2020, fueron absolutamente improvisadas por causa de la pandemia.
No bastan a la reunión virtual de la asamblea en propiedad horizontal, un computador, una conexión de internet y un enlace de comunicación virtual de audio y video (Zoom, Face Live, Microsoft Teams, etc.)
Tampoco basta a la reunión virtual de la asamblea de propiedad horizontal el suculento y abundante “Orden del día” que acostumbra servir el señor empleado-administrador de la copropiedad. En el asunto virtual de la reunión, tiene que existir, además del “orden del día” un protocolo de naturaleza jurídico-legal o reglamentario, que regule todo lo atinente a la asamblea y a la participación democrática de cada uno de los copropietarios.
Hemos visto, cómo no hay ni control previo, coetáneo, ni posterior de “auditoría de sistemas” y sobre todo cuando el empleado-administrador, lleva a las asambleas el descreste de réplicas criollas del “sistema de voto electrónico venezolano”, sobre los cuales los copropietarios están impedidos de realizar auditoría; asambleas en las cuales a través del “sistema de voto electrónico venezolano”, el empleado-administrador, suplanta las comisiones escrutadoras, que deben operar respecto de todas las elecciones y aprobaciones o negativas que deban realizar los copropietarios, emitiendo cada uno sus votos, como las de: consejo de administración, comités de convivencia, aprobación de presupuesto, aprobación de cuotas ordinarias y extraordinarias de destinación específica, proyectos, facultades y proposiciones pro témpore, etc.
Se imponen, por razón de la pandemia las reuniones virtuales de las asambleas de propiedad horizontal, pero, ello no quiere decir que, esté prohibido que un número plural de copropietarios y conforme a las normas legales sobre “aglomeraciones” se reúnan presencialmente hasta un número de 50, en el salón social o en una zona común abierta de su unidad residencial, guardando entre sí una distancia mínima de dos (2) metros y reunidos todos, bajo un único “punto digital”: un PC, una conexión a internet y bajo el mismo enlace enviado por el empleado-administrador a un único correo electrónico anunciado previamente por los copropietarios que se reúnen presencialmente, para la conexión a la reunión virtual. No hay nada que lo prohíba.
En la propiedad horizontal, se generan muchísimos dolores de cabeza.
Y el principal dolor de cabeza, empieza con el “orden del día”, que elabora “técnicamente” el empleado-administrador, por lo general invariable en sus tres o cuatro primeros puntos: “verificación del quórum, designación de presidente y secretario de la asamblea, aprobación del orden del día” y a continuación los soporíferos “informes de consejo de administración, informes de comités, informes del administrador, rendición de cuentas del administrador, informe del revisor fiscal, proyectos, presupuesto, cuotas de administración, etc.” y finalmente y de manera “estratégicamente ubicados” al final del orden del día, los numerales de: elección de consejo de administración, elección de comité de convivencia y otros, elección de revisor fiscal y proposiciones”.
Y decimos que: y finalmente y de manera “estratégicamente ubicados” al final del orden del día, como últimos puntos, los numerales de las elecciones de: consejo de administración, comité de convivencia y otros, revisor fiscal y proposiciones, las decisiones más importantes y trascendentales de la propiedad horizontal y en cabeza de los copropietarios, pues hay que aprovechar que la “cena chatarra” servida antes con los extensos, insulsos y regordetes informes y explicaciones, ha hecho sus efectos de adormilar, amodorrar, cansar y poner en huida a no pocos asambleístas, que no aguantan hasta el final y se retiran.
¿Por qué se ha extendido este modelo uniforme de “orden del día” para las asambleas?
No es gratuito, es la forma o manera como usualmente el empleado-administrador y “su consejo de administración”, logran eternizarse en la administración de la copropiedad y por encima del malestar, la inconformidad, los reclamos, los conflictos que suelen expresar los copropietarios y desgraciadamente pasando por encima de sus legítimos y sustanciales derechos, como dueños, propietarios y copropietarios.
La fórmula es sencilla: ese “orden del día” ha sido elaborado para desplazar de la asamblea, -presencial o virtual- a los copropietarios, para sacarlos de la asamblea, para mandarlos a dormir temprano, pues es un orden del día para agotarlos, cansarlos y dormirlos con la cantidad de irrefragables informes numérico-contables, balances, presupuestos etc., cuya “claridad” (nunca lo entenderán los copropietarios) termina imponiéndose muchas veces sobre la realidad de no pocos gastos y manejos non sanctos del empleado-administrador con “su consejo de administración”.
De otro modo, en los órdenes del día se sirve y de primero a los copropietarios asambleístas, un vino con sabor a moho: pesados, ininteligibles, incomprensibles informes numérico-contables y les enciman las largas y babosas explicaciones que tiene que dar sobre cifras muertas, el empleado-administrador; pronto en la asamblea, no quedarán sino “los asambleístas propios y devotos del empleado-administrador”; los demás los habrá sacado de la asamblea por físico sueño y cansancio.
Y entonces llega la hora de la cena, del plato fuerte y de servir y derramar el buen vino: elegir, designar o apuntar a dedo a los miembros del “nuevo”, pero mismo viejo “consejo de administración”, quien luego nombrará al “nuevo”, pero mismo viejo empleado-administrador, con la diferencia que lo hará con nuevo presupuesto y más altas cuotas de administración, para que continúe la misma cadena de contratistas y proveedores y la misma cadena de comisiones y descuentos que nunca se reflejan contablemente a favor de la copropiedad.
Pero, si al estratégico “orden del día” elaborado por el empleado-administrador, además los copropietarios dejan en sus manos el micrófono, pueden tener los asambleístas la certeza que perdieron la asamblea, que sucumbieron sus derechos y que su papel o su rol, como verdaderos propietarios, lo han perdido.
Al empleado-administrador, no se le puede dejar el micrófono en sus manos; el empleado-administrador, solo deberá tener y usar el micrófono para lo que compete a sus informes, presupuesto, etc. El administrador no puede dirigir, ni gobernar la asamblea.
Sabemos que existen muchos y competentes administradores de propiedad horizontal, personas naturales y jurídicas, pero también sabemos que existen esos administradores “extractivos”, que no reconocen límites, aquellos para los cuales el ordenamiento jurídico de la República, puede ser “degollado” impunemente; administradores que terminan autoconvencidos que la administración de la propiedad horizontal, es un usufructo establecido a su favor.
Hemos podido palpar, cómo muchos empleados-administradores, convierten las unidades residenciales cuya administración se les ha confiado, en sus “pequeños feudos electorales”, de tal modo que la preparación de las asambleas de copropietarios y su realización se convierte en un espectáculo electoral, donde no falta la propaganda sucia, el chisme, la conseja, la acción arbitraria, pero por sobre todo se hace visible que es el empleado-administrador, que por asegurar su cucaña, es el que divide y hasta enfrente a los copropietarios, en bandos rivales.
Señores copropietarios, tengan en cuenta que no basta el orden del día, ni basta un pc, una conexión a internet y un enlace de video conferencia para que se realice la asamblea virtual; hay otras reglas.
Es lamentable, pero hay que decirlo; es en la propiedad horizontal donde deberían estar las primeras vivencias de la vida democrática, más cercanas a los niños, los jóvenes y los adultos, pero desgraciadamente, eso no le interesa a gran número de empleados-administradores y al contrario, es en la propiedad horizontal donde se asienta gruesa capa del lodo pútrido que ensombrece la misma democracia de la República. Lo que pasa adentro, pasa afuera.
Copropietarios, sean inteligentes, quítenle en las asambleas el micrófono al empleado-administrador, modifiquen el orden del día, ocúpense primero de lo esencial y luego de lo más importante. Recuerden El Principito: “Lo esencial es invisible a los ojos”.
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