PERVERSO PROYECTO DE LEY de P. H.
Por: Abogado Nelson Hurtado Obando
CARTA ABIERTA y PÚBLICA
Señores
JOSÉ DANIEL LÓPEZ.
JOSÉ J. USCÁTEGUI.
Cámara de Representantes
Colombia
Respetados congresistas de Colombia:
Desde el año 2010, los colombianos venimos siendo sometidos a la zozobra, sistemática, planeada y calculada, respecto a la derogatoria o la reforma de la ley 675 o de propiedad horizontal.
Muchos tuvimos la oportunidad de ser alumnos del maestro Luis Guillermo Velásquez Jaramillo, quizás y ahora, el más prominente tratadista colombiano del derecho privado y de la propiedad horizontal, reconocido en toda Latinoamérica y no tanto en Colombia, como siempre así sucede con los nuestros.
Los últimos proyectos en la materia, fueron iniciativa de la Representante Olga Lucía Velásquez -Huila- y el de Nicolás Albeiro Echeverry A – Antioquia – este último retirado y en nuestro sentir, por posible conflicto de intereses, en tanto el congresista y con anterioridad, había fundado y era el presidente de la llamada “colegiatura de la propiedad horizontal”, de la cual hasta desapareció su sitio web.
Hemos estado atentos al devenir del proyecto de ley 301 de 2020, del cual tengo copia suscrita por: José Daniel López, José Jaime Uscátegui, Angélica Lozano, Paloma Valencia y John Jairo Bermúdez, radicado el 30 de julio de 2020.
No hay duda, que el curso de la iniciativa y su trámite, conforme a la exposición de motivos, a la ponencia para primer debate y el coloquio dado en la subcomisión el día 28 de abril de 2021 y salvo algunas aportaciones tímidas del Representante Gabriel Jaime Vallejo, no queda duda ninguna que es el proyecto de ley por los intereses de la gran industria inmobiliaria y constructora y de sus “dragas”, el cartel de administradores de propiedad horizontal.
El trámite de este proyecto, que no tiene “mensaje de urgencia” al menos del gobierno legítimo y constitucional, si tiene trámite urgente, célere, por lo menos de alguno cualquiera de los “gobiernos a la sombra que están detrás del proyecto” y no de ahora, sino desde hace ya casi dos décadas.
Infame y perverso ver y escuchar como ciudadano, el trámite del proyecto en la comisión primera constitucional del pasado 28 de abril de 2021, donde los asuntos torales del proyecto de ley in crescendo, no son otros que: el costo de la certificación de un representante legal de una propiedad horizontal; si debe hacerse ante las alcaldías o ante las cámaras de comercio; si las propiedades horizontales pueden o deben tener una página web; si en las urbanizaciones puede coexistir la “vivienda turística” y si en ella se pueden desarrollar consecuentemente actividades de alojamiento y hospedaje, para llegar a lo neural del asunto, que no es otro que hacer posible que con un diplomado de 120 horas en el Sena o en el “Salón Mariela”, una persona jurídica, -excluyente de las personas naturales y por supuesto de los mismos copropietarios-, pueda ser considerado “administrador profesional de propiedad horizontal”, con lo cual se recogen parte de las iniciativas archivadas, que sometían a los copropietarios a una nueva especie de “interdicción”, bajo la prohibición de ser administradores de los bienes comunes en su propia urbanización, lo que ahora se logra con la creación del RUAPH [Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal], derogando además el concepto institucional del derecho civil del “buen padre de familia” para la gestión y administración de los negocios ajenos.
La propiedad horizontal, es sui géneris en el contexto del derecho real de dominio o propiedad privada; realmente el “haber” de la propiedad horizontal, como persona jurídica está integrado en principio por los “bienes comunes” y sus distintas calificaciones: lote, estructuras, pasillos, escalas, ascensores, salón social, zonas verdes, portería, parqueaderos de visitantes, piscina, juegos infantiles, gimnasio, expensas comunes y extraordinarias y en términos generales sin rentas, sin producción de utilidades, susceptibles de reparto entre copropietarios.
No obstante, lo sui géneris de la propiedad horizontal, los bienes comunes son inseparables del derecho real de dominio o propiedad privada del que es titular cada copropietario, por su apartamento o local, etc.
La calidad de “bienes comunes” no implica que la gestión, administración, conservación, mantenimiento, custodia y cuidado de los mismos, no pueda estar en manos de un copropietario o que para ello se requieran de saberes o conocimientos altamente especializados o científicos que permitan remover el criterio del “buen padre de familia”, fundamentado en los mandatos constitucionales y legales de la buena fe.
Con el proyecto de ley, se hace el tránsito de la ruralidad del “mayordueño” de la finca, al urbano que transita del “administrador dueño inicial” al de “administrador dueño final” de los bienes comunes de la propiedad horizontal.
Así, la inseparabilidad del derecho real de dominio o de propiedad común, del derecho real de dominio o de propiedad privada de cada copropietario, desaparece en la práctica, en tanto el criterio del “buen padre de familia” es abrogado por el criterio subjetivo de “idoneidad” de un supuesto “administrador profesional” de propiedad horizontal, carente de todo respaldo objetivo y de este modo, no expreso, [como se proponía en los proyectos antes archivados], sobre los copropietarios recae una “capitis diminutio máxima”, respecto de la gestión y administración de parte de los bienes inherentes a su derecho de propiedad privada, bajo el criterio de no idoneidad [no poseer RUAPH], para su administración o incluso que no lo pueda ser un tercero, persona natural. Es el estilo de: “un mensaje a Pedro, para que lo entienda Juan”.
El proyecto de ley, es caótico y solo caos podrá agregar a la gestión y administración de la propiedad horizontal y baste señalar cómo introduce asuntos, temas, criterios y conceptos ya establecidos desde los artículos 58, 313, 315, 333 y ss., 342 y ss., de la Constitución, la ley orgánica 152 y las leyes 9 de 1989 y 388 y suficientemente decantados en númerosos precedentes jurisdiccionales, que nada tienen que ver en la ley de propiedad horizontal y menos en este proyecto de reforma en el que se pierde la dimensión de ser la propiedad horizontal un producto terminado, un producto acabado y final de la industria inmobiliaria-constructora y cuyo origen es la existencia de un suelo urbano edificable y bajo las probabilidades legales y técnicas establecidas en las leyes del derecho urbanístico y de los planes de desarrollo económico y social de los municipios y penetrando en ámbitos tan sólidos como es el catastro y el registro de instrumentos públicos, a pretender crear nuevos motivos de registro, que nada agregan al régimen de la propiedad horizontal, ni a la garantía y eficacia de los derechos de los copropietarios en Colombia y que nada tienen que ver con la ley propia que regula la propiedad horizontal, aun que tenga inicio como compraventa de cosa futura o lo que en términos populares se enuncia como “compra sobre planos”.
De este modo, el caos se agrava con la introducción de extraños criterios y conceptos como son los de: multijunta y su poder exorbitante, propiedad horizontal de primer y segundo nivel, conjunto de lotes sin englobar, “autonomía de la voluntad privada”, que no puede comprenderse en el contexto de la sui génerispropiedad horizontal que en la vida práctica es la concreción respecto a que el derecho real de dominio o de propiedad privada, no es tan amplio o extenso, ni tan absoluto como se predica y del cual se desprende que el derecho de los copropietarios sobre los “bienes comunes” de la propiedad horizontal es menos absoluto y sin mencionar si otros conceptos a que alude el proyecto, son adiciones a otras leyes o derogatorias de las mismas, como repetición de procesos, procedimientos y trámites que por su especialidad pertenecen a otros ámbitos legales como el derecho urbanístico, las normas de sismo resistencia y con abrogación de la norma constitucional que asigna a la propiedad privada una “función social y ecológica”.
Es ostensible que el proyecto de ley, pierde la visión que los “bienes comunes” en la propiedad horizontal, también son bienes privados y que incluso algunos de ellos y conforme a nuestro ordenamiento jurídico son “bienes del espacio público de propiedad privada”.
Insulso, por decir lo menos, considerar que deba contemplarse que el constructor debe hacer entrega de los “bienes esenciales invisibles”, como son: las fundaciones, columnas, grosor, puntos fijos: ascensores, escalas, shut de basuras, servidumbres de acueducto, alcantarillado, eléctricas, comunicaciones, etc., cuando todos esos bienes, por su naturaleza de comunes, esenciales o no, están precedidos de su diseño, cálculo y descripción detallada en los planos aprobados por las autoridades municipales y finalmente avalados por las licencias expedidas por las curadurías urbanas, de todo lo cual queda registro y memoria fidedigna y protocolo y finalmente integra la llamada memoria descriptiva que es parte sustancial del reglamento de propiedad horizontal y como lo ordena la ley 675. Por lo tanto, señores congresistas, como decían los abuelos: “el calor no está en las sábanas”, a lo que agregaban que: “no se trata de orinar mucho, sino de hacer espuma”.
El asunto de la mala fe de los constructores y/o en connivencia con las autoridades de planeación y con curadurías, es acto que corresponde controlar a las autoridades locales, como así se hace, por claro mandato de los artículos 311, numeral 7° y 315 de la Constitución y que la mayoría de las veces son asuntos ampliamente regulados en los POT de cada municipio y que como tales son propios de la ley 388 y en armonía con la ley 152 orgánica de los planes de desarrollo económico y social, cuyo único tronco es el mandato constitucional de la planeación: física y económica partir del artículo 333, 342, etc. ¿Qué tiene que ver la “actuación urbanística” en la ley de propiedad horizontal? La propiedad horizontal, es el producto terminado y final de la actividad constructora y como tal ha debido cumplir desde la ideación del proyecto, con la aptitud técnico-legal del uso del suelo y de todas las exigencias normativas: técnicas y legales en su desarrollo, proceso constructivo y enajenación.
Tampoco, señores representantes, podría ser tema de la ley de propiedad horizontal, la situación real de desprotección de los compradores de vivienda en propiedad horizontal, a través de la clásica institución del derecho civil de “compraventa de cosa futura” o “compra sobre planos” mediadas por Fiduciarias que a pesar de su rol y de su gestión [fiducia inmobiliaria] no evitan la tumbada, la defraudación de la que han sido y siguen siendo víctimas miles de colombianos.
En el proyecto de ley, siente uno “el espíritu del legislador, seducido”, no para detenerse a considerar los aspectos esenciales de dignidad humana-vivienda digna, participación democrática, buena fe, en la propiedad horizontal, bien denominada también como “propiedad colmena o nido de aguiluchos”.
A los imberbes representantes López y Uscátegui, [los dueños del balón], nada los motivó a considerar el “bien común esencial invisible” que es simultáneamente el techo del apartamento del nivel inferior y el piso del apartamento del nivel superior.
En nuestro devenir profesional y académico, no paramos de resignificar que sea esta losa el “bien común” más preciado en la propiedad horizontal, el más sensible, donde tiene lugar el alumbramiento o parto de la sana o enferma convivencia entre vecinos y copropietarios, siendo reales los daños a la integridad psico-física y neurológica de muchas personas que habitan pisos inferiores, por alteraciones de los ritmos circadianos, hipertensión, estrés, ansiedad, depresión y otras patologías estrictamente bien documentadas científicamente, que en nuestro sentir profesional podrían ser imputables a título de responsabilidad civil y que no se solucionan con establecer reglas prohibitivas en el estatuto de propiedad horizontal o asignar al administrador la promoción de la convivencia.
El proyecto de ley, señores representantes, ustedes lo han tramitado vacío de ciudadanía y a espaldas de los seres humanos, los copropietarios en propiedad horizontal; nada más verse la cantidad de gremios que “participaron en la socialización” del proyecto de ley: Camacol, Fenalco, Fedelonjas, Lonjas, gremios y colegios de administradores de P. H., de avaluadores, “cumbres de p. h.”, “mesas de p. h.”, “Empresarios de propiedad horizontal”, etc., y de ellos, no hay una sola línea en la que siquiera se refieran tangencialmente a la compleja realidad que es habitar en propiedad horizontal.
El proyecto es guiado única y exclusivamente por el interés y el lucro económico de terceros extraños a la vida misma en la propiedad horizontal y de manera especial del “cartel de administradores”.
El proyecto de ley se estructura sobre una distorsionada percepción de la realidad, convertida en creencia, por las circunstancias de vértigo en que se mueve el mundo de hoy: todo mundo sin minutos y que propicia que se asimile al “administrador de propiedad horizontal”, como si se tratara de un científico y como si en este asunto, el proyecto de ley quisiera derogar la institución del derecho civil del “buen padre de familia” y además reforzada desde las normas comerciales, penales y contables y en los mandatos constitucionales y legales sobre la buena fe y en contravía de los mismos se monta la tácita presunción que los copropietarios no son idóneos para administrar sus propios bienes, si carecen de RUAPH. ¿Asume el Estado posición de garante por el RUAPH, frente a un administrador “idóneo” pero avieso?
El problema no es si se cae un ascensor; el problema es de mantenimiento preventivo y correctivo y esto no lo hace, ni lo puede hacer el administrador, sino que debe ser el resultado de la actividad técnica y profesional del agente calificado en fabricación, distribución y mantenimiento de ascensores con quien tenga la copropiedad celebrado el respectivo contrato y conforme a bitácora que para tal fin se proporciona y más en los tiempos que corren bajo la premisa de la “obsolescencia programada”.
Para los fines propios de la administración de la propiedad horizontal, no encaminada a producir utilidades o ganancias económicas, ni reparto entre los copropietarios, no son inherentes los “altos conocimientos en finanzas” que poseen los administradores en relación con la copropiedad.
Como se aprecia en el informe de ponencia para el primer debate del proyecto de ley 301 de 2020, su impulso proviene de gremios todos vinculados al sector inmobiliario, lonjas, avaluadores, constructores, etc. y vacío de ciudadanos y especialmente de quienes somos víctimas de la estructura legal de la propiedad horizontal.
Los señores representantes hacen mutis por el foro y se apartan del ser humano y ciudadano y copropietario y dan por descontado la enorme y creciente insatisfacción que se vive en el país con el tema de los administradores de propiedad horizontal, lo que no se soluciona con un RUAPH, pues el asunto es tema de mero interés económico del administrador, servicio altamente extractivo y lucrativo y en no pocos casos depredador del orden jurídico y de la convivencia entre vecinos y copropietarios y como es promover asambleas extraordinarias para “revocar” el consejo de administración para impedir su remoción o asegurar su reinstalación en el cargo. La siguiente perla, ya está en conocimiento de los jueces de la República y ha ocurrido recientemente:
[“La asamblea se está reuniendo nuevamente, por que varios copropietarios no quedaron conformes con las decisiones que se tomaron en la Asamblea anterior.
El Consejo que fue nombrado el día 23 de febrero, está vigente hasta el día de hoy, en esta Asamblea extraordinaria se decide si se ratifica el Consejo de administración elegido o se nombra un nuevo consejo.
A partir de la fecha, el Consejo electo en la Asamblea extraordinaria queda a cargo de la copropiedad en conjunto con la administración.
La Asamblea fue convocada conforme a la ley”] (Cita textual del acta)
La asamblea ordinaria de 2021, reunió el 70 % de los coeficientes, como nunca antes había ocurrido y por razón de fundados malestares con el administrador y este, ante su remoción, procede con “sus amigos” copropietarios a convocar y realizar una asamblea extraordinaria con el 30 % de los coeficientes, nombrar un “nuevo consejo” con sus amigos que de nuevo lo reinstalan como administrador.
Y ese administrador es una persona jurídica. ¿Cuáles son y de quién, los intereses que se aseguran con el proyecto de ley? ¿Será que un administrador con RUAPH, sacrifica sus intereses legítimos: los honorarios y sus “anexos: comisiones en contratos, descuentos…etc”, ¿en aras de cumplir con el ordenamiento jurídico y reglamentario y ser LEAL a todos los copropietarios por igual? ¿Forja división o convivencia? No serán todos, pero los que no son así como administradores, sí que son una verdadera serendipia hallarlos.
Desde otro ángulo, el proyecto de ley es altamente favorable a una nueva especie de gentrificación, de origen legal, pero tan ilegítimo como los ilegales.
Señores Representantes, me parece que ustedes no viven en propiedad horizontal o que son de aquellos copropietarios que solo se limitan a pagar la cuota.
“Paris bien vale una misa” y no es que los copropietarios seamos cual “hugonotes”.
Señores
JOSÉ DANIEL LÓPEZ.
JOSÉ J. USCÁTEGUI.
Cámara de Representantes
Colombia
Respetados congresistas de Colombia:
Desde el año 2010, los colombianos venimos siendo sometidos a la zozobra, sistemática, planeada y calculada, respecto a la derogatoria o la reforma de la ley 675 o de propiedad horizontal.
Muchos tuvimos la oportunidad de ser alumnos del maestro Luis Guillermo Velásquez Jaramillo, quizás y ahora, el más prominente tratadista colombiano del derecho privado y de la propiedad horizontal, reconocido en toda Latinoamérica y no tanto en Colombia, como siempre así sucede con los nuestros.
Los últimos proyectos en la materia, fueron iniciativa de la Representante Olga Lucía Velásquez -Huila- y el de Nicolás Albeiro Echeverry A – Antioquia – este último retirado y en nuestro sentir, por posible conflicto de intereses, en tanto el congresista y con anterioridad, había fundado y era el presidente de la llamada “colegiatura de la propiedad horizontal”, de la cual hasta desapareció su sitio web.
Hemos estado atentos al devenir del proyecto de ley 301 de 2020, del cual tengo copia suscrita por: José Daniel López, José Jaime Uscátegui, Angélica Lozano, Paloma Valencia y John Jairo Bermúdez, radicado el 30 de julio de 2020.
No hay duda, que el curso de la iniciativa y su trámite, conforme a la exposición de motivos, a la ponencia para primer debate y el coloquio dado en la subcomisión el día 28 de abril de 2021 y salvo algunas aportaciones tímidas del Representante Gabriel Jaime Vallejo, no queda duda ninguna que es el proyecto de ley por los intereses de la gran industria inmobiliaria y constructora y de sus “dragas”, el cartel de administradores de propiedad horizontal.
El trámite de este proyecto, que no tiene “mensaje de urgencia” al menos del gobierno legítimo y constitucional, si tiene trámite urgente, célere, por lo menos de alguno cualquiera de los “gobiernos a la sombra que están detrás del proyecto” y no de ahora, sino desde hace ya casi dos décadas.
Infame y perverso ver y escuchar como ciudadano, el trámite del proyecto en la comisión primera constitucional del pasado 28 de abril de 2021, donde los asuntos torales del proyecto de ley in crescendo, no son otros que: el costo de la certificación de un representante legal de una propiedad horizontal; si debe hacerse ante las alcaldías o ante las cámaras de comercio; si las propiedades horizontales pueden o deben tener una página web; si en las urbanizaciones puede coexistir la “vivienda turística” y si en ella se pueden desarrollar consecuentemente actividades de alojamiento y hospedaje, para llegar a lo neural del asunto, que no es otro que hacer posible que con un diplomado de 120 horas en el Sena o en el “Salón Mariela”, una persona jurídica, -excluyente de las personas naturales y por supuesto de los mismos copropietarios-, pueda ser considerado “administrador profesional de propiedad horizontal”, con lo cual se recogen parte de las iniciativas archivadas, que sometían a los copropietarios a una nueva especie de “interdicción”, bajo la prohibición de ser administradores de los bienes comunes en su propia urbanización, lo que ahora se logra con la creación del RUAPH [Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal], derogando además el concepto institucional del derecho civil del “buen padre de familia” para la gestión y administración de los negocios ajenos.
La propiedad horizontal, es sui géneris en el contexto del derecho real de dominio o propiedad privada; realmente el “haber” de la propiedad horizontal, como persona jurídica está integrado en principio por los “bienes comunes” y sus distintas calificaciones: lote, estructuras, pasillos, escalas, ascensores, salón social, zonas verdes, portería, parqueaderos de visitantes, piscina, juegos infantiles, gimnasio, expensas comunes y extraordinarias y en términos generales sin rentas, sin producción de utilidades, susceptibles de reparto entre copropietarios.
No obstante, lo sui géneris de la propiedad horizontal, los bienes comunes son inseparables del derecho real de dominio o propiedad privada del que es titular cada copropietario, por su apartamento o local, etc.
La calidad de “bienes comunes” no implica que la gestión, administración, conservación, mantenimiento, custodia y cuidado de los mismos, no pueda estar en manos de un copropietario o que para ello se requieran de saberes o conocimientos altamente especializados o científicos que permitan remover el criterio del “buen padre de familia”, fundamentado en los mandatos constitucionales y legales de la buena fe.
Con el proyecto de ley, se hace el tránsito de la ruralidad del “mayordueño” de la finca, al urbano que transita del “administrador dueño inicial” al de “administrador dueño final” de los bienes comunes de la propiedad horizontal.
Así, la inseparabilidad del derecho real de dominio o de propiedad común, del derecho real de dominio o de propiedad privada de cada copropietario, desaparece en la práctica, en tanto el criterio del “buen padre de familia” es abrogado por el criterio subjetivo de “idoneidad” de un supuesto “administrador profesional” de propiedad horizontal, carente de todo respaldo objetivo y de este modo, no expreso, [como se proponía en los proyectos antes archivados], sobre los copropietarios recae una “capitis diminutio máxima”, respecto de la gestión y administración de parte de los bienes inherentes a su derecho de propiedad privada, bajo el criterio de no idoneidad [no poseer RUAPH], para su administración o incluso que no lo pueda ser un tercero, persona natural. Es el estilo de: “un mensaje a Pedro, para que lo entienda Juan”.
El proyecto de ley, es caótico y solo caos podrá agregar a la gestión y administración de la propiedad horizontal y baste señalar cómo introduce asuntos, temas, criterios y conceptos ya establecidos desde los artículos 58, 313, 315, 333 y ss., 342 y ss., de la Constitución, la ley orgánica 152 y las leyes 9 de 1989 y 388 y suficientemente decantados en númerosos precedentes jurisdiccionales, que nada tienen que ver en la ley de propiedad horizontal y menos en este proyecto de reforma en el que se pierde la dimensión de ser la propiedad horizontal un producto terminado, un producto acabado y final de la industria inmobiliaria-constructora y cuyo origen es la existencia de un suelo urbano edificable y bajo las probabilidades legales y técnicas establecidas en las leyes del derecho urbanístico y de los planes de desarrollo económico y social de los municipios y penetrando en ámbitos tan sólidos como es el catastro y el registro de instrumentos públicos, a pretender crear nuevos motivos de registro, que nada agregan al régimen de la propiedad horizontal, ni a la garantía y eficacia de los derechos de los copropietarios en Colombia y que nada tienen que ver con la ley propia que regula la propiedad horizontal, aun que tenga inicio como compraventa de cosa futura o lo que en términos populares se enuncia como “compra sobre planos”.
De este modo, el caos se agrava con la introducción de extraños criterios y conceptos como son los de: multijunta y su poder exorbitante, propiedad horizontal de primer y segundo nivel, conjunto de lotes sin englobar, “autonomía de la voluntad privada”, que no puede comprenderse en el contexto de la sui génerispropiedad horizontal que en la vida práctica es la concreción respecto a que el derecho real de dominio o de propiedad privada, no es tan amplio o extenso, ni tan absoluto como se predica y del cual se desprende que el derecho de los copropietarios sobre los “bienes comunes” de la propiedad horizontal es menos absoluto y sin mencionar si otros conceptos a que alude el proyecto, son adiciones a otras leyes o derogatorias de las mismas, como repetición de procesos, procedimientos y trámites que por su especialidad pertenecen a otros ámbitos legales como el derecho urbanístico, las normas de sismo resistencia y con abrogación de la norma constitucional que asigna a la propiedad privada una “función social y ecológica”.
Es ostensible que el proyecto de ley, pierde la visión que los “bienes comunes” en la propiedad horizontal, también son bienes privados y que incluso algunos de ellos y conforme a nuestro ordenamiento jurídico son “bienes del espacio público de propiedad privada”.
Insulso, por decir lo menos, considerar que deba contemplarse que el constructor debe hacer entrega de los “bienes esenciales invisibles”, como son: las fundaciones, columnas, grosor, puntos fijos: ascensores, escalas, shut de basuras, servidumbres de acueducto, alcantarillado, eléctricas, comunicaciones, etc., cuando todos esos bienes, por su naturaleza de comunes, esenciales o no, están precedidos de su diseño, cálculo y descripción detallada en los planos aprobados por las autoridades municipales y finalmente avalados por las licencias expedidas por las curadurías urbanas, de todo lo cual queda registro y memoria fidedigna y protocolo y finalmente integra la llamada memoria descriptiva que es parte sustancial del reglamento de propiedad horizontal y como lo ordena la ley 675. Por lo tanto, señores congresistas, como decían los abuelos: “el calor no está en las sábanas”, a lo que agregaban que: “no se trata de orinar mucho, sino de hacer espuma”.
El asunto de la mala fe de los constructores y/o en connivencia con las autoridades de planeación y con curadurías, es acto que corresponde controlar a las autoridades locales, como así se hace, por claro mandato de los artículos 311, numeral 7° y 315 de la Constitución y que la mayoría de las veces son asuntos ampliamente regulados en los POT de cada municipio y que como tales son propios de la ley 388 y en armonía con la ley 152 orgánica de los planes de desarrollo económico y social, cuyo único tronco es el mandato constitucional de la planeación: física y económica partir del artículo 333, 342, etc. ¿Qué tiene que ver la “actuación urbanística” en la ley de propiedad horizontal? La propiedad horizontal, es el producto terminado y final de la actividad constructora y como tal ha debido cumplir desde la ideación del proyecto, con la aptitud técnico-legal del uso del suelo y de todas las exigencias normativas: técnicas y legales en su desarrollo, proceso constructivo y enajenación.
Tampoco, señores representantes, podría ser tema de la ley de propiedad horizontal, la situación real de desprotección de los compradores de vivienda en propiedad horizontal, a través de la clásica institución del derecho civil de “compraventa de cosa futura” o “compra sobre planos” mediadas por Fiduciarias que a pesar de su rol y de su gestión [fiducia inmobiliaria] no evitan la tumbada, la defraudación de la que han sido y siguen siendo víctimas miles de colombianos.
En el proyecto de ley, siente uno “el espíritu del legislador, seducido”, no para detenerse a considerar los aspectos esenciales de dignidad humana-vivienda digna, participación democrática, buena fe, en la propiedad horizontal, bien denominada también como “propiedad colmena o nido de aguiluchos”.
A los imberbes representantes López y Uscátegui, [los dueños del balón], nada los motivó a considerar el “bien común esencial invisible” que es simultáneamente el techo del apartamento del nivel inferior y el piso del apartamento del nivel superior.
En nuestro devenir profesional y académico, no paramos de resignificar que sea esta losa el “bien común” más preciado en la propiedad horizontal, el más sensible, donde tiene lugar el alumbramiento o parto de la sana o enferma convivencia entre vecinos y copropietarios, siendo reales los daños a la integridad psico-física y neurológica de muchas personas que habitan pisos inferiores, por alteraciones de los ritmos circadianos, hipertensión, estrés, ansiedad, depresión y otras patologías estrictamente bien documentadas científicamente, que en nuestro sentir profesional podrían ser imputables a título de responsabilidad civil y que no se solucionan con establecer reglas prohibitivas en el estatuto de propiedad horizontal o asignar al administrador la promoción de la convivencia.
El proyecto de ley, señores representantes, ustedes lo han tramitado vacío de ciudadanía y a espaldas de los seres humanos, los copropietarios en propiedad horizontal; nada más verse la cantidad de gremios que “participaron en la socialización” del proyecto de ley: Camacol, Fenalco, Fedelonjas, Lonjas, gremios y colegios de administradores de P. H., de avaluadores, “cumbres de p. h.”, “mesas de p. h.”, “Empresarios de propiedad horizontal”, etc., y de ellos, no hay una sola línea en la que siquiera se refieran tangencialmente a la compleja realidad que es habitar en propiedad horizontal.
El proyecto es guiado única y exclusivamente por el interés y el lucro económico de terceros extraños a la vida misma en la propiedad horizontal y de manera especial del “cartel de administradores”.
El proyecto de ley se estructura sobre una distorsionada percepción de la realidad, convertida en creencia, por las circunstancias de vértigo en que se mueve el mundo de hoy: todo mundo sin minutos y que propicia que se asimile al “administrador de propiedad horizontal”, como si se tratara de un científico y como si en este asunto, el proyecto de ley quisiera derogar la institución del derecho civil del “buen padre de familia” y además reforzada desde las normas comerciales, penales y contables y en los mandatos constitucionales y legales sobre la buena fe y en contravía de los mismos se monta la tácita presunción que los copropietarios no son idóneos para administrar sus propios bienes, si carecen de RUAPH. ¿Asume el Estado posición de garante por el RUAPH, frente a un administrador “idóneo” pero avieso?
El problema no es si se cae un ascensor; el problema es de mantenimiento preventivo y correctivo y esto no lo hace, ni lo puede hacer el administrador, sino que debe ser el resultado de la actividad técnica y profesional del agente calificado en fabricación, distribución y mantenimiento de ascensores con quien tenga la copropiedad celebrado el respectivo contrato y conforme a bitácora que para tal fin se proporciona y más en los tiempos que corren bajo la premisa de la “obsolescencia programada”.
Para los fines propios de la administración de la propiedad horizontal, no encaminada a producir utilidades o ganancias económicas, ni reparto entre los copropietarios, no son inherentes los “altos conocimientos en finanzas” que poseen los administradores en relación con la copropiedad.
Como se aprecia en el informe de ponencia para el primer debate del proyecto de ley 301 de 2020, su impulso proviene de gremios todos vinculados al sector inmobiliario, lonjas, avaluadores, constructores, etc. y vacío de ciudadanos y especialmente de quienes somos víctimas de la estructura legal de la propiedad horizontal.
Los señores representantes hacen mutis por el foro y se apartan del ser humano y ciudadano y copropietario y dan por descontado la enorme y creciente insatisfacción que se vive en el país con el tema de los administradores de propiedad horizontal, lo que no se soluciona con un RUAPH, pues el asunto es tema de mero interés económico del administrador, servicio altamente extractivo y lucrativo y en no pocos casos depredador del orden jurídico y de la convivencia entre vecinos y copropietarios y como es promover asambleas extraordinarias para “revocar” el consejo de administración para impedir su remoción o asegurar su reinstalación en el cargo. La siguiente perla, ya está en conocimiento de los jueces de la República y ha ocurrido recientemente:
[“La asamblea se está reuniendo nuevamente, por que varios copropietarios no quedaron conformes con las decisiones que se tomaron en la Asamblea anterior.
El Consejo que fue nombrado el día 23 de febrero, está vigente hasta el día de hoy, en esta Asamblea extraordinaria se decide si se ratifica el Consejo de administración elegido o se nombra un nuevo consejo.
A partir de la fecha, el Consejo electo en la Asamblea extraordinaria queda a cargo de la copropiedad en conjunto con la administración.
La Asamblea fue convocada conforme a la ley”] (Cita textual del acta)
La asamblea ordinaria de 2021, reunió el 70 % de los coeficientes, como nunca antes había ocurrido y por razón de fundados malestares con el administrador y este, ante su remoción, procede con “sus amigos” copropietarios a convocar y realizar una asamblea extraordinaria con el 30 % de los coeficientes, nombrar un “nuevo consejo” con sus amigos que de nuevo lo reinstalan como administrador.
Y ese administrador es una persona jurídica. ¿Cuáles son y de quién, los intereses que se aseguran con el proyecto de ley? ¿Será que un administrador con RUAPH, sacrifica sus intereses legítimos: los honorarios y sus “anexos: comisiones en contratos, descuentos…etc”, ¿en aras de cumplir con el ordenamiento jurídico y reglamentario y ser LEAL a todos los copropietarios por igual? ¿Forja división o convivencia? No serán todos, pero los que no son así como administradores, sí que son una verdadera serendipia hallarlos.
Desde otro ángulo, el proyecto de ley es altamente favorable a una nueva especie de gentrificación, de origen legal, pero tan ilegítimo como los ilegales.
Señores Representantes, me parece que ustedes no viven en propiedad horizontal o que son de aquellos copropietarios que solo se limitan a pagar la cuota.
“Paris bien vale una misa” y no es que los copropietarios seamos cual “hugonotes”.
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