Propiedad Horizontal “Tierra, tierra, tierra”
Por: Abogado Nelson Hurtado Obando
Twitter: @abogadohurtado
Cuenta la historia que el 11 de octubre de 1492, Rodrigo de Triana compañero de Colón gritó a todo pecho: ¡“Tierra, tierra, tierra”!
Desde entonces ese grito jamás se ha silenciado y toma de nuevo cuerpo de grito en el proyecto de ley 301 de 2020 de reforma a la ley 675 de propiedad horizontal que cursa en el congreso.
Reafirmamos que es un proyecto de ley de esos que “se inventan o que algunos gremios les inventan a los congresistas” para que no pasen sin pena y sin gloria por el legislativo y con el horizonte de cualquier nueva campaña electoral.
¿Cómo es entonces la vivienda digna en la propiedad horizontal a la que se refiere el artículo 51 de la Constitución de Colombia?
Responder a la pregunta es muy fácil y para ello basta pasar por los silos o bodegas donde se almacenan todas las profundas reflexiones de nuestra Corte Constitucional, Consejo de Estado y Corte Suprema de Justicia respecto de los artículos 58, 51, 79, 82, 339, etc., de la Constitución, el Código Civil sobre propiedad privada, la ley 675 en sus artículos 1° y 2° como para no dudar, nunca jamás, que <<nuestros legisladores realmente nos tienen viviendo a los colombianos en un “inmenso jardín” y que somos muy desagradecidos>>
En Colombia el movimiento del péndulo siempre oscila entre dos extremos que son uno solo y el mismo: “fue a mis espaldas” o “fue a la vista de todos”.
Así, entre el “único y mismo extremo anterior” oscilan los congresistas que impulsan el proyecto de ley 301 de reforma a la ley de propiedad horizontal [L.675] del que intentaremos enunciar algunas de las cosas que habitan en sus “fosas abisales” del proyecto de ley que pretende regular la vida en propiedad horizontal y frente a las que los congresistas hacen “mutis por el foro”.
El proyecto de “ley multipizza” [para no hablar de esa molesta expulsión gástrica], trae de todo: planeación urbanística, planos, licencias, curadores, modos de entrega, detalle de puntos fijos, bienes comunes, referencias catastrales “otras formas” de propiedad, referencias registrales, asociaciones de lotes, asociaciones de vecinos en propiedad horizontal, juntas, multijuntas, niveles, “administradores idóneos”, registro público de “administradores idóneos” o bolsa de empleo, uso de Tic, etc., etc., etc.
Mejor dicho, un nuevo paraíso.
Sin duda alguna los legisladores del proyecto de ley 301 de 2020 de reforma a propiedad horizontal y ante las recurrentes “caídas de ascensores” y el vaciamiento de los recursos económicos de las copropiedades, especialmente el frecuente torcer el pescuezo a la “gallinita de huevos de oro”, el “fondo de imprevistos”, han hallado la fórmula mágica para resolver el problema [este y otros] a través de “administradores idóneos”.
Si el artículo 51 de la Constitución de la República de Colombia, manda que: “Todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna”, en la vida real muchos colombianos han podido acceder a vivienda amplia, lujosa, con buenas infraestructuras de servicios públicos, etc., pero, no propiamente a vivienda digna, con absoluto desconocimiento de que el bien común, más valioso, per se, es la losa que media como techo y piso entre dos apartamentos o el muro que separa un apartamento de otro en esos edificios llamados “nidos de aguiluchos”.
No es vivienda digna en propiedad horizontal. La proyectada, planeada, vendida como cosa futura desde el “modelo de la casita de ventas”, con las “garantías” de cumplir con todas las obligaciones urbanísticas, estudios de suelos, conformidad con el POT, diseños arquitectónicos, cálculos estructurales, dotación de servicios públicos, vías, etc. planos aprobados y licencias del curador urbano, pero sin la vigilancia y control de la entidad municipal al tenor del numeral 7° del artículo 311 y del artículo 315 de la Constitución.
Las “demoliciones” a las que nos ha acostumbrado el legislador colombiano no son solo las propias de las implosiones por fallas estructurales. Hay una demolición mucho más dura y cruel: la demolición económica de miles de familias defraudadas que adquieren vivienda en propiedad horizontal levantadas en predios con deficientes estudios de suelos, con titulación incompleta, sin planos aprobados o ex post modificados, sin licencias en modificaciones estructurales y de diseño y sin todos lo bienes comunes ofrecidos en la etapa precontractual y finalmente enajenada con título registrado y sin entrega.
Así, la más severa demolición económica del consumidor de vivienda, es la propiciada a través de alguna de las especies de la fiducia inmobiliaria que captando importantes sumas de dinero de terceros provenientes casi siempre de: cesantías, créditos y/o venta de vivienda propia vieja y consolidado el 30 % financiero entregan dichos recursos al constructor que los aplica a pagar créditos bancarios anteriores y a remunerar al “gerente y a todo el staff administrativo del proyecto” con altos sueldos y honorarios, sin que los consumidores de vivienda en muchos proyectos y a la fecha de entrega de lo prometido en venta puedan contemplar nada distinto como a unas ruinas propias de la Segunda Guerra Mundial.
Señores congresistas, les invitamos a venir a este Valle de Aburrá, para que vean con sus propios ojos y distintos a Space, Barlovento, etc., otras propiedades horizontales mixtas: altura y parcelas, donde “movimientos en masa” de laderas han arrasado con lotes (parcelas) y sus construcciones y cuyo precio fue pagado en su totalidad por lo compradores y ante los cuales solo quedan empresas de construcción quebradas, insolventes, disueltas y sin que hubiesen cumplido con las obligaciones de aseguramiento como establece la ley. Defraudados “a espaldas” o “a la vista” de todas las autoridades territoriales.
No es vivienda digna en propiedad horizontal. La levantada en altura y desde su origen sometida a los diversos procesos de “obsolescencia programada”. La vivienda moderna ya no es tan durable como esas “viejas casas queridas…”. Obsolescencias y patologías en los materiales y estructuras, en ascensores, en sus espacios, en sus infraestructuras públicas de servicios esenciales, congestión vial, obsolescencia por causas climáticas, de contaminación, etc. Obsolescencia programada e inherente al grito de “Tierra, tierra, tierra”, para la especulación inmobiliaria desde las APP, megaproyectos de infraestructuras públicas, renovación urbana (expropiación administrativa con subyacentes causas políticas), etc. por la angustiante y cada vez mayor escasez de suelo urbano que abre las puertas a todos estos procesos de “reforma urbana gentrificadores”. No en vano hemos dicho que: somos propietarios privados de apartamentos en edificios en propiedad horizontal edificados sobre un suelo urbano que seguirá siendo eternamente ajeno.
¿Bastará como núcleo del proyecto de ley 301 de 2020, el “administrador idóneo” y su “registro público”? ¿No es ese “administrador idóneo” el que cierra la cadena del mercado inmobiliario?
No es vivienda digna en propiedad horizontal. La que empieza como vivienda nueva con unas iniciales expensas comunes que se comen entre un 15 % y 20 % del ingreso familiar y que después de diez años (10) cuando han vencido todas las pólizas de seguros empiezan a comerse entre el 25 % y el 35 % del ingreso familiar por expensas comunes, sin contar con las cuotas extraordinarias por imprevistos no tan imprevistos, que obligan a acudir a nuevas hipotecas por ejemplo para cambios de ascensores.
No es vivienda digna en propiedad horizontal. La que en los planos y en las licencias y maquetas que vemos en la “casita de ventas”, nos deja ver amplias zonas verdes internas y arboladas, senderos peatonales, piscina, salón social y la certeza que las obligaciones urbanísticas de cesión de fajas de terreno a la municipalidad para ampliación futura de vías, etc. han sido cumplidas, pero que una vez vendida le llega al ingenuo comprador la triple amenaza de “expropiación administrativa-enajenación voluntaria-valorización”, respecto de más fajas de “zonas verdes internas” para ampliar vías, porque ahí cerquita construyeron uno o dos nuevos centros comerciales…o porque para la “historia moderna de la arquitectura local” cerca se ha construido el “puente intraurbano más largo…” para una “ciudad internacionalizada”.
¿Cuál es la seguridad jurídica del consumidor de vivienda, respecto de su derecho de propiedad privada al vaivén de la “planeación de la especulación inmobiliaria urbana”? ¿Un “administrador idóneo”?
No es vivienda digna en propiedad horizontal: Aquella que es habitada por seres que nada saben, ni nada quieren saber del principio de dignidad humana, de la vida común, del bien común, de la participación democrática, del reconocimiento del otro, de su respeto y de la grandeza del responder a las exigencias mínimas de convivencia humana y mucho menos de normas constitucionales, legales y reglamentarias, porque lo único que les cabe en la boca es: “yo estoy en mi propiedad privada. ¿Se soluciona con un “administrador idóneo y registrado”?
No es vivienda digna en propiedad horizontal. Aquella en la que el proyecto de ley 301 de 2020 no hace sino reconocer al “administrador idóneo” y experto en “colgarse del llavero” a los consejos de administración para asegurarse a “perpetuidad el cargo” 15 o 30 años sobre la base de mantener dividida la comunidad de copropietarios e incluso con violación objetiva de normas constitucionales, legales y del reglamento y en no pocos casos propiciando enfrentamientos verbales y físicos entre los vecinos a través del fácil expediente de la “razón de la fuerza” o de los “despliegues de ilícito poder”.
No es vivienda digna en propiedad horizontal. Aquella que impulsan los congresistas en el proyecto de ley 301 de 2020 con absoluto desconocimiento de la dignidad humana, la intimidad, la privacidad, la paz, el sosiego doméstico y la integridad de la salud física, psíquica y neurológica de las personas y las familias que habitan en propiedad horizontal por ruido doméstico ilegítimo, ilícito, inhumano, infame, perverso sin que los congresistas se ocupan de los daños a la salud que el ruido causa, desde las alteraciones a los “ritmos circadianos”, ansiedad, depresión, estrés, traumas, infartos, alteración de la presión arterial, ira, agresividad, etc.
No es vivienda digna en propiedad horizontal. Aquella que impulsan los congresistas en el proyecto de ley 301 de 2020 bajo el inocultable “interés de parte”, particular y concreto del gremio “administrador idóneo de propiedad horizontal”. Idóneo para además para establecer sus propias “rappi” de: contratistas, oficiales de “obra blanca y obra negra”, sus propios equipos de “contadores y revisores fiscales” estos últimos que más allá de “juzgar de la legalidad de los procedimientos contables”, se convierten de facto en jueces y magistrados respecto de la integridad constitucional, legal y reglamentaria del régimen de propiedad horizontal y en no pocos casos sus propios “rappi” de entregas a domicilio de: arepas, huevos, restaurantes, frutas, verduras, pizzas, etc., “cadena de comercialización” de las que obtienen como ganancia la diferencia entre el precio real y el sobreprecio. O por “fabricar” sus propios productos de aseo o suministrar desde sus fincas particulares la “tierra negra para los jardines” de las urbanizaciones que administran.
No es vivienda digna en propiedad horizontal. Aquella que impulsan los congresistas en el proyecto de ley 301 de 2020, VACÍA absolutamente VACÍA de COPROPIETARIOS y de FAMILIAS, que habitan en PROPIEDAD HORIZONTAL.
Señores congresistas: los personajes, gremios, asociaciones, ministerios, servidores públicos, académicos, etc. que han desfilado por las “audiencias públicas” en los debates del proyecto de ley, ni incluso los congresistas con sus “feroces debates” sobre quién debe llevar el “registro de propiedades horizontales” o si deben tener o no tener una “página web”, NO NOS REPRESENTAN LEGÍTIMAMENTE a los COPROPIETARIOS y FAMILIAS colombianas que PADECEMOS la VIDA en PROPIEDAD HORIZONTAL, desde los derechos fundamentales a la VIDA DIGNA, la SALUD, la INTIMIDAD, la PAZ, el SOSIEGO DOMÉSTICO, la PARTICIPACIÓN DEMOCRÁTICA, la SEGURIDAD HUMANA en todos sus vértices y están impulsando y reforzando a “espaldas o a la vista” del ciudadano común y corriente un verdadero proceso gentrificador a través del “administrador idóneo”, sin responsabilidades, sin sanciones efectivas, sin verbos rectores de atribución de responsabilidad claros, expresos.
El propietario en propiedad horizontal que multiplica por “n veces” el recaudo catastral de los municipios, no recibe ningún auxilio, ningún beneficio, quedando la SUSTENTABILIDAD y SOSTENIBILIDAD de su VIVIENDA a la relación: OBSOLESCENCIA:PÉRDIDA de INGRESO FAMILIAR.
Desde entonces ese grito jamás se ha silenciado y toma de nuevo cuerpo de grito en el proyecto de ley 301 de 2020 de reforma a la ley 675 de propiedad horizontal que cursa en el congreso.
Reafirmamos que es un proyecto de ley de esos que “se inventan o que algunos gremios les inventan a los congresistas” para que no pasen sin pena y sin gloria por el legislativo y con el horizonte de cualquier nueva campaña electoral.
¿Cómo es entonces la vivienda digna en la propiedad horizontal a la que se refiere el artículo 51 de la Constitución de Colombia?
Responder a la pregunta es muy fácil y para ello basta pasar por los silos o bodegas donde se almacenan todas las profundas reflexiones de nuestra Corte Constitucional, Consejo de Estado y Corte Suprema de Justicia respecto de los artículos 58, 51, 79, 82, 339, etc., de la Constitución, el Código Civil sobre propiedad privada, la ley 675 en sus artículos 1° y 2° como para no dudar, nunca jamás, que <<nuestros legisladores realmente nos tienen viviendo a los colombianos en un “inmenso jardín” y que somos muy desagradecidos>>
En Colombia el movimiento del péndulo siempre oscila entre dos extremos que son uno solo y el mismo: “fue a mis espaldas” o “fue a la vista de todos”.
Así, entre el “único y mismo extremo anterior” oscilan los congresistas que impulsan el proyecto de ley 301 de reforma a la ley de propiedad horizontal [L.675] del que intentaremos enunciar algunas de las cosas que habitan en sus “fosas abisales” del proyecto de ley que pretende regular la vida en propiedad horizontal y frente a las que los congresistas hacen “mutis por el foro”.
El proyecto de “ley multipizza” [para no hablar de esa molesta expulsión gástrica], trae de todo: planeación urbanística, planos, licencias, curadores, modos de entrega, detalle de puntos fijos, bienes comunes, referencias catastrales “otras formas” de propiedad, referencias registrales, asociaciones de lotes, asociaciones de vecinos en propiedad horizontal, juntas, multijuntas, niveles, “administradores idóneos”, registro público de “administradores idóneos” o bolsa de empleo, uso de Tic, etc., etc., etc.
Mejor dicho, un nuevo paraíso.
Sin duda alguna los legisladores del proyecto de ley 301 de 2020 de reforma a propiedad horizontal y ante las recurrentes “caídas de ascensores” y el vaciamiento de los recursos económicos de las copropiedades, especialmente el frecuente torcer el pescuezo a la “gallinita de huevos de oro”, el “fondo de imprevistos”, han hallado la fórmula mágica para resolver el problema [este y otros] a través de “administradores idóneos”.
Si el artículo 51 de la Constitución de la República de Colombia, manda que: “Todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna”, en la vida real muchos colombianos han podido acceder a vivienda amplia, lujosa, con buenas infraestructuras de servicios públicos, etc., pero, no propiamente a vivienda digna, con absoluto desconocimiento de que el bien común, más valioso, per se, es la losa que media como techo y piso entre dos apartamentos o el muro que separa un apartamento de otro en esos edificios llamados “nidos de aguiluchos”.
No es vivienda digna en propiedad horizontal. La proyectada, planeada, vendida como cosa futura desde el “modelo de la casita de ventas”, con las “garantías” de cumplir con todas las obligaciones urbanísticas, estudios de suelos, conformidad con el POT, diseños arquitectónicos, cálculos estructurales, dotación de servicios públicos, vías, etc. planos aprobados y licencias del curador urbano, pero sin la vigilancia y control de la entidad municipal al tenor del numeral 7° del artículo 311 y del artículo 315 de la Constitución.
Las “demoliciones” a las que nos ha acostumbrado el legislador colombiano no son solo las propias de las implosiones por fallas estructurales. Hay una demolición mucho más dura y cruel: la demolición económica de miles de familias defraudadas que adquieren vivienda en propiedad horizontal levantadas en predios con deficientes estudios de suelos, con titulación incompleta, sin planos aprobados o ex post modificados, sin licencias en modificaciones estructurales y de diseño y sin todos lo bienes comunes ofrecidos en la etapa precontractual y finalmente enajenada con título registrado y sin entrega.
Así, la más severa demolición económica del consumidor de vivienda, es la propiciada a través de alguna de las especies de la fiducia inmobiliaria que captando importantes sumas de dinero de terceros provenientes casi siempre de: cesantías, créditos y/o venta de vivienda propia vieja y consolidado el 30 % financiero entregan dichos recursos al constructor que los aplica a pagar créditos bancarios anteriores y a remunerar al “gerente y a todo el staff administrativo del proyecto” con altos sueldos y honorarios, sin que los consumidores de vivienda en muchos proyectos y a la fecha de entrega de lo prometido en venta puedan contemplar nada distinto como a unas ruinas propias de la Segunda Guerra Mundial.
Señores congresistas, les invitamos a venir a este Valle de Aburrá, para que vean con sus propios ojos y distintos a Space, Barlovento, etc., otras propiedades horizontales mixtas: altura y parcelas, donde “movimientos en masa” de laderas han arrasado con lotes (parcelas) y sus construcciones y cuyo precio fue pagado en su totalidad por lo compradores y ante los cuales solo quedan empresas de construcción quebradas, insolventes, disueltas y sin que hubiesen cumplido con las obligaciones de aseguramiento como establece la ley. Defraudados “a espaldas” o “a la vista” de todas las autoridades territoriales.
No es vivienda digna en propiedad horizontal. La levantada en altura y desde su origen sometida a los diversos procesos de “obsolescencia programada”. La vivienda moderna ya no es tan durable como esas “viejas casas queridas…”. Obsolescencias y patologías en los materiales y estructuras, en ascensores, en sus espacios, en sus infraestructuras públicas de servicios esenciales, congestión vial, obsolescencia por causas climáticas, de contaminación, etc. Obsolescencia programada e inherente al grito de “Tierra, tierra, tierra”, para la especulación inmobiliaria desde las APP, megaproyectos de infraestructuras públicas, renovación urbana (expropiación administrativa con subyacentes causas políticas), etc. por la angustiante y cada vez mayor escasez de suelo urbano que abre las puertas a todos estos procesos de “reforma urbana gentrificadores”. No en vano hemos dicho que: somos propietarios privados de apartamentos en edificios en propiedad horizontal edificados sobre un suelo urbano que seguirá siendo eternamente ajeno.
¿Bastará como núcleo del proyecto de ley 301 de 2020, el “administrador idóneo” y su “registro público”? ¿No es ese “administrador idóneo” el que cierra la cadena del mercado inmobiliario?
No es vivienda digna en propiedad horizontal. La que empieza como vivienda nueva con unas iniciales expensas comunes que se comen entre un 15 % y 20 % del ingreso familiar y que después de diez años (10) cuando han vencido todas las pólizas de seguros empiezan a comerse entre el 25 % y el 35 % del ingreso familiar por expensas comunes, sin contar con las cuotas extraordinarias por imprevistos no tan imprevistos, que obligan a acudir a nuevas hipotecas por ejemplo para cambios de ascensores.
No es vivienda digna en propiedad horizontal. La que en los planos y en las licencias y maquetas que vemos en la “casita de ventas”, nos deja ver amplias zonas verdes internas y arboladas, senderos peatonales, piscina, salón social y la certeza que las obligaciones urbanísticas de cesión de fajas de terreno a la municipalidad para ampliación futura de vías, etc. han sido cumplidas, pero que una vez vendida le llega al ingenuo comprador la triple amenaza de “expropiación administrativa-enajenación voluntaria-valorización”, respecto de más fajas de “zonas verdes internas” para ampliar vías, porque ahí cerquita construyeron uno o dos nuevos centros comerciales…o porque para la “historia moderna de la arquitectura local” cerca se ha construido el “puente intraurbano más largo…” para una “ciudad internacionalizada”.
¿Cuál es la seguridad jurídica del consumidor de vivienda, respecto de su derecho de propiedad privada al vaivén de la “planeación de la especulación inmobiliaria urbana”? ¿Un “administrador idóneo”?
No es vivienda digna en propiedad horizontal: Aquella que es habitada por seres que nada saben, ni nada quieren saber del principio de dignidad humana, de la vida común, del bien común, de la participación democrática, del reconocimiento del otro, de su respeto y de la grandeza del responder a las exigencias mínimas de convivencia humana y mucho menos de normas constitucionales, legales y reglamentarias, porque lo único que les cabe en la boca es: “yo estoy en mi propiedad privada. ¿Se soluciona con un “administrador idóneo y registrado”?
No es vivienda digna en propiedad horizontal. Aquella en la que el proyecto de ley 301 de 2020 no hace sino reconocer al “administrador idóneo” y experto en “colgarse del llavero” a los consejos de administración para asegurarse a “perpetuidad el cargo” 15 o 30 años sobre la base de mantener dividida la comunidad de copropietarios e incluso con violación objetiva de normas constitucionales, legales y del reglamento y en no pocos casos propiciando enfrentamientos verbales y físicos entre los vecinos a través del fácil expediente de la “razón de la fuerza” o de los “despliegues de ilícito poder”.
No es vivienda digna en propiedad horizontal. Aquella que impulsan los congresistas en el proyecto de ley 301 de 2020 con absoluto desconocimiento de la dignidad humana, la intimidad, la privacidad, la paz, el sosiego doméstico y la integridad de la salud física, psíquica y neurológica de las personas y las familias que habitan en propiedad horizontal por ruido doméstico ilegítimo, ilícito, inhumano, infame, perverso sin que los congresistas se ocupan de los daños a la salud que el ruido causa, desde las alteraciones a los “ritmos circadianos”, ansiedad, depresión, estrés, traumas, infartos, alteración de la presión arterial, ira, agresividad, etc.
No es vivienda digna en propiedad horizontal. Aquella que impulsan los congresistas en el proyecto de ley 301 de 2020 bajo el inocultable “interés de parte”, particular y concreto del gremio “administrador idóneo de propiedad horizontal”. Idóneo para además para establecer sus propias “rappi” de: contratistas, oficiales de “obra blanca y obra negra”, sus propios equipos de “contadores y revisores fiscales” estos últimos que más allá de “juzgar de la legalidad de los procedimientos contables”, se convierten de facto en jueces y magistrados respecto de la integridad constitucional, legal y reglamentaria del régimen de propiedad horizontal y en no pocos casos sus propios “rappi” de entregas a domicilio de: arepas, huevos, restaurantes, frutas, verduras, pizzas, etc., “cadena de comercialización” de las que obtienen como ganancia la diferencia entre el precio real y el sobreprecio. O por “fabricar” sus propios productos de aseo o suministrar desde sus fincas particulares la “tierra negra para los jardines” de las urbanizaciones que administran.
No es vivienda digna en propiedad horizontal. Aquella que impulsan los congresistas en el proyecto de ley 301 de 2020, VACÍA absolutamente VACÍA de COPROPIETARIOS y de FAMILIAS, que habitan en PROPIEDAD HORIZONTAL.
Señores congresistas: los personajes, gremios, asociaciones, ministerios, servidores públicos, académicos, etc. que han desfilado por las “audiencias públicas” en los debates del proyecto de ley, ni incluso los congresistas con sus “feroces debates” sobre quién debe llevar el “registro de propiedades horizontales” o si deben tener o no tener una “página web”, NO NOS REPRESENTAN LEGÍTIMAMENTE a los COPROPIETARIOS y FAMILIAS colombianas que PADECEMOS la VIDA en PROPIEDAD HORIZONTAL, desde los derechos fundamentales a la VIDA DIGNA, la SALUD, la INTIMIDAD, la PAZ, el SOSIEGO DOMÉSTICO, la PARTICIPACIÓN DEMOCRÁTICA, la SEGURIDAD HUMANA en todos sus vértices y están impulsando y reforzando a “espaldas o a la vista” del ciudadano común y corriente un verdadero proceso gentrificador a través del “administrador idóneo”, sin responsabilidades, sin sanciones efectivas, sin verbos rectores de atribución de responsabilidad claros, expresos.
El propietario en propiedad horizontal que multiplica por “n veces” el recaudo catastral de los municipios, no recibe ningún auxilio, ningún beneficio, quedando la SUSTENTABILIDAD y SOSTENIBILIDAD de su VIVIENDA a la relación: OBSOLESCENCIA:PÉRDIDA de INGRESO FAMILIAR.
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